Книги, главы из книг для написания диплома, курсовой работы, реферата по предмету Экономика: «Анализ ценных бумаг». Грэма и Додда. Гл. 11, 15. Коттл С., Мюррей Р., Блок Ф. - Работа с недвижимостью требует использования концепции движения денег -"Электив"

Работа с недвижимостью требует использования концепции движения денег

Проблема с объектами недвижимости в том, что целое зачастую стоґит больше, чем сумма его частей. Когда компания строит торговый центр, сначала он стоґит ровно столько, сколько было вложено в покупку земли и в строительство. Но когда начинаешь учитывать преимущества финансирования за счет долгосрочного кредита, 95% сданных в аренду торговых площадей, наличие стабильных и высококотируемых арендаторов и большой объем продаж, вдруг осознаешь, что эта собственность стоґит много больше, чем было в нее вложено. Эта дополнительная ценность находит, конечно, отражение в повышении арендного дохода и высокой доходности первоначальных вложений. Но при этом многие в сфере недвижимости чувствуют, что часть или даже весь целиком прирост стоимости должен находить отражение в показателе прибыли, и лучше за счет исключения из отчета о прибылях и убытках амортизационных отчислений и некоторых других издержек. Некоторые склонны включить сюда увеличенный доход от аренды, а также нереализованный прирост цены собственности, причиной чего является рост доходов от аренды. Таким образом, производится двойной счет.

Пример. В буклете, опубликованном компанией Kroger Partnership, Ltd., говорится: "Движение денег представляет собой принятый, профессиональный подход к измерению эффективности и стоимости приносящей доход недвижимости, который используется кредитными организациями, налоговыми экспертами по оценке недвижимости, оценщиками недвижимости и всеми другими, кто работает в сфере недвижимости. Движение денег представляет собой прибыль до осуществления неденежных проводок в амортизационные фонды, в резерв на уплату отложенных налогов и пр.

Этот показатель очень важен при принятии решений о покупке, владении и продаже коммерческой недвижимости.

Этот показатель используется при поэтапном погашении закладных, для целей развития и решения других корпоративных задач, а также при распределении прибыли среди инвесторов.

Профессионалы, работающие с недвижимостью, не рассматривают чистую прибыль как серьезный показатель эффективности использования приносящей доход недвижимости. В идеальном случае чистая прибыль от эксплуатации недвижимости должна бы быть равна нулю, поскольку прибыль ради защиты от налогов сокращается на суммы неденежных издержек".

Пример. Отчет за 1985 г. компании McCormick & Company, Inc. включает диаграмму "Прибыльность" (с. 15). Вертикальные столбцы обозначены так: "чистая прибыль до финансовых издержек, амортизационных отчислений и отчисления в фонды погашения долговых обязательств" с примечанием, что также исключены потери от девальвации мексиканского песо (1982 г.). Дочерняя компания корпорации McCormick Properties, Inc. показала за 1985 г. чистый приток денег от основной деятельности в 10,89 млн дол. со следующим примечанием: "Чистый приток средств от основной деятельности представляет собой чистую прибыль плюс амортизационные отчисления, другие неденежные проводки и отложенные налоги (исключая налоговые льготы по аренде автомобилей за счет кредитных средств) и минус посленалоговая прибыль от продажи недвижимости после ее благоустройства и плановых платежей по закладным".