Методички для написания диплома, курсовой работы, реферата по предмету Экономика: Ценообразование: Учебно-методическое пособие. Замураева Л.Е. - 13.3. Методы оценки рыночной стоимости земли -"Электив"

13.3. Методы оценки рыночной стоимости земли

Если право на землю предоставлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли.

Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Стоимость участка земли, входящего в состав недвижимости, рассчитывается с учетом того, что участок земли свободен от застройки и предполагается наилучшее и наиболее эффективное его использование. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, которое является физически возможным, обоснованным и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли определяется рядом факторов:

- потенциал местоположения;

- рыночный спрос;

- правовая обоснованность застройки (правовые ограничения, связанные с реализацией проекта, налоги на данной территории);

- ресурсное качество участка;

- технологическая и финансовая обоснованность проекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения или застройки участка. Для каждого из них рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации этот метод является наиболее предпочтительным. После сбора информации и выбора единицы сравнения, цены продаж сравниваемых участков корректируются по следующим элементам:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка;

- местоположение;

-физические характеристики и др.

Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли в общей стоимости объекта увеличивается. Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Поэтому он может применяться при недостатке информации о продажах свободных участков земли.

Метод выделения (разновидность метода распределения). Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом износа. Может быть использован для оценки загородных участков и применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.

Метод разбивки на участки применяется, когда разбивка на меньшие по размеру участки представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия наилучшего и наиболее эффективного использования. Расчет стоимости участка выполняется в следующей последовательности:

- определяется количество и размеры участков, исходя из физических и юридических возможностей, экономической целесообразности;

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков;

- определяется чистый доход от продаж, который рассчитывается как разность между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения (расходы на разбивку, на устройство дорог и инженерных сетей, налоги, расходы на маркетинг, накладные расходы и прибыль подрядчика, прибыль предпринимателя).

Метод техники остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости участка необходима: стоимость здания, чистый доход от всей недвижимости, коэффициенты капитализации для земли и зданий. Данный метод осуществляется в следующей последовательности:

- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование (например, лучшим использованием участка будет строительство на нем бизнес-центра);

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых расходах определяется чистый доход всей недвижимости;

- исходя из стоимости строительства и коэффициента капитализации для здания, определяется часть чистого дохода, относящегося к зданию;

- определяется стоимость земли путем капитализации (выделения) части дохода, относящегося к земле.

Метод капитализации земельной ренты. Арендная плата, относимая к земле, капитализируется с помощью коэффициента капитализации для земли, который определяется по рыночным данным.