Cтатьи, выдержки из статей для написания диплома, курсовой работы, реферата по предмету Юриспруденция: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - ГлаваIII Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним -"Электив"

ГлаваIII Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 12

1. Настоящая статья содержит нормы, устанавливающие систему записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав.

В статье дана характеристика Единого государственного реестра прав, установлены требования к Единому государственному реестру прав, его структура, определен объем информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав, и порядок ее внесения. Пункт 1 статьи повторяет норму о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре прав, закрепленную ст.131 ГК. То внимание, которое законодатель уделяет вопросам, относящимся непосредственно к Единому государственному реестру прав, оправданно, поскольку единственным источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, является информация, внесенная в Единый государственный реестр прав. Только информация Единого государственного реестра прав позволяет определить момент возникновения и прекращения прав на конкретный объект недвижимого имущества, момент заключения сделки с объектом недвижимого имущества, а также момент возникновения и прекращения ограничения или обременения существующего права.

2. Единый государственный реестр прав фактически состоит из трех частей. Первая часть - это книги учета документов, вторая - непосредственно записи о конкретных объектах недвижимого имущества, существующих и прекращенных правах на эти объекты, правообладателях, существующих и прекращенных ограничениях (обременениях) прав, произведенные в соответствии с установленными требованиями, третья - дела правоустанавливающих документов.

3. Учреждение юстиции по регистрации прав в обязательном порядке ведет книгу учета документов, принятых на государственную регистрацию. Эта книга представляется наиболее важной, поскольку именно с даты внесения в нее записи о поступившем заявлении о регистрации права на объект недвижимого имущества, ограничения права или сделки начинается государственная регистрация. Кроме того, при внесении записи в эту книгу документам, принятым на регистрацию, присваивается входящий номер, который впоследствии составляет основу номера произведенной записи о регистрации права, его ограничения или сделки.

Книга содержит информацию обо всех поступивших на регистрацию документах. Если на основании документов принято решение об отказе в государственной регистрации, то об этом делается отметка в книге и регистрационная запись в этом случае не производится, номер регистрации не присваивается. Если принимается решение об осуществлении государственной регистрации, то информация о произведенной регистрации отражается в книге учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав.

Книга учета выданных свидетельств о государственной регистрации прав содержит информацию о том, что правообладатель или иное лицо, обратившееся за регистрацией ограничения (обременения), извещено о результатах произведенной по его заявлению государственной регистрации и получило документ о зарегистрированном праве или сделке.

Помимо перечисленных выше книг, учреждение юстиции должно иметь также книгу учета выданной информации из Единого государственного реестра прав. Эта книга содержит данные обо всех поступивших запросах на получение информации из Единого государственного реестра прав, а также учитывает выдачу выписок, справок и иных документов из Единого государственного реестра прав.

Учреждение юстиции по регистрации прав может вести и иные книги учета, необходимые для его работы. Однако эти книги не будут являться носителем юридически значимой информации, поскольку законом в качестве неотъемлемой части реестра определены только перечисленные в настоящей статье книги.

4. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов. На каждый объект недвижимого имущества при начале регистрации прав открывается отдельный раздел, который идентифицируется кадастровым или условным номером объекта. Все записи об объекте недвижимого имущества, правах на этот объект, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях) вносятся в соответствующий, открытый именно для этого объекта недвижимости раздел Единого государственного реестра прав.

Для земельного участка открывается раздел, который имеет свой кадастровый (условный) номер, соответствующий кадастровому номеру земельного участка, и содержит записи о земельном участке, существовавших и существующих правах на него, ограничениях (обременениях) этих прав.

Для здания, стоящего на этом земельном участке, открывается свой раздел, который имеет кадастровый (условный) номер, соответствующий номеру здания, и содержит записи о здании, существовавших и существующих правах на него, ограничениях (обременениях) этих прав.

Для конкретного помещения в этом здании, либо для иного объекта, входящего в состав здания, открывается отдельный раздел со своим кадастровым (условным) номером, идентичным номеру помещения. Раздел содержит записи, относящиеся только к конкретному помещению в здании. В случае, если помещения в здании являются разными и самостоятельными объектами права, то на каждое помещение открывается свой раздел Единого государственного реестра прав.

Разделы размещаются в Едином государственном реестре прав в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Такой принцип расположения разделов в Едином государственном реестре прав закреплен законодателем.

Следует заметить, что на практике, особенно на первом этапе становления системы государственной регистрации, учреждения юстиции по регистрации прав столкнутся с тем, что в Едином государственном реестре прав будут отсутствовать раздел с записями о земельном участке, раздел с записями о здании, а будут существовать только разделы с записями о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав здания и сооружения. Такая ситуация наиболее часто будет встречаться при регистрации прав на квартиры в многоквартирном доме. Квартира в многоквартирном доме является самостоятельным объектом права (ст.289 ГК), и в силу закона собственнику квартиры принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 ГК). Поскольку долевая собственность на общее имущество дома возникает с момента регистрации права собственности на квартиру, отдельной регистрации право долевой собственности не требует.

Раздел, содержащий информацию о земельном участке, и раздел, содержащий информацию о многоквартирном доме, в котором расположены квартиры, появится в Едином государственном реестре прав только тогда, когда собственниками квартир будет принято решение о регистрации кондоминиума, определен размер доли в праве на общее имущество дома, принадлежащей каждому собственнику квартиры, и произведена регистрация прав.

Поскольку государственная регистрация прав носит заявительный характер и осуществляется только на основании заявления о регистрации, аналогичная ситуация может возникнуть и тогда, когда собственник индивидуального жилого дома подает заявление только о регистрации прав на дом и не заявляет о регистрации прав на земельный участок, отведенный под этот дом.

5. Каждый раздел Единого государственного реестра прав и все входящие в него подразделы идентифицируются кадастровым номером, который соответствует кадастровому номеру объекта. Кадастровый номер здания и кадастровый номер помещения в здании формируются на основе кадастрового номера земельного участка, на котором расположено здание. В связи с этим отсутствие в Едином государственном реестре прав записи о земельном участке не является препятствием для внесения записей в разделы, содержащие информацию о здании и о помещении в здании. Наличие кадастрового номера позволяет соблюдать положение закона о расположении разделов Единого государственного реестра прав в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

6. Отсутствие кадастрового номера объекта недвижимости не является основанием для отказа в государственной регистрации прав. В этом случае идентификация объекта в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается учреждением юстиции по регистрации прав. Определение структуры условного номера и установление порядка его присвоения отнесено к компетенции субъекта Российской Федерации. Условный номер может частично содержать информацию, предусмотренную кадастровым номером, а именно: содержать номер субъекта Российской Федерации, номер административного района или города в составе субъекта Российской Федерации, номер зоны в составе административно-территориального образования (города, района), в границах которого расположен земельный участок.

7. Помимо принципа единого объекта недвижимого имущества при размещении разделов в Едином государственном реестре прав целесообразно располагать разделы в соответствии с кадастровой нумерацией или в соответствии с территориальным принципом (административная единица, квартал, улица). Такой подход позволит оптимизировать поиск раздела, содержащего информацию об интересующем объекте в Едином государственном реестре прав, а также поиск дела правоустанавливающих документов на любой объект недвижимого имущества.

8. Статья устанавливает, что каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов, в которые вносится строго определенная информация.

Внесение записи в подраздел I является обязательным. Нельзя приступить к внесению записей в другие подразделы раздела, не заполнив подраздела, содержащего информацию об объекте недвижимого имущества.

Данные о земельном участке, вносимые в подраздел I, вносятся на основании документов кадастрового учета. Данные о здании, сооружении, помещении в здании вносятся на основании документов технического учета. Объект недвижимого имущества, права на который регистрируются в Едином государственном реестре прав, должен быть однозначно определен, чтобы избежать возникновения спора о праве по причине неправильного определения объекта права.

9. Записи о регистрации права собственности или иного вещного права на объект недвижимого имущества вносятся в подраздел II. Основанием для внесения записи о праве является правоустанавливающий документ. Моментом возникновения права является дата внесения регистрационной записи о праве. В этот же подраздел вносятся данные о правообладателе:

а) для физического лица - фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства;

б) для юридического лица - полное наименование, дата, место и номер государственной регистрации, юридический адрес и адрес фактического местонахождения, индивидуальный номер налогоплательщика.

В этот же подраздел вносятся записи о прекращении зарегистрированного права. В случае прекращения права в связи с ликвидацией объекта подраздел закрывается, о чем производится соответствующая запись. В случае прекращения права в связи с переходом к новому правообладателю производится новая запись о регистрации права и новом правообладателе.

10. В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) зарегистрированного в подразделе II права собственности или иного права на недвижимое имущество. Основанием для внесения записей являются документы, на основании которых возникает ограничение (обременение) права. Запись об аренде вносится на основании договора аренды. Запись об ипотеке вносится на основании нотариально удостоверенного договора ипотеки. В случае возникновения залога в силу закона запись об ипотеке может быть внесена на основании договора купли-продажи с оплатой в кредит, в том числе с рассрочкой платежа, или на основании договора ренты. Запись о сервитуте вносится на основании соглашения сторон об установлении сервитута, вступившего в законную силу решения суда, или, в случае установления публичного сервитута, на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления. Запись о сделке производится на основании представленной на регистрацию сделки с недвижимым имуществом. Запись об аресте имущества вносится на основании определения суда, постановления о наложении ареста, вынесенного органом налоговой полиции, следственными органами МВД, прокуратуры, налоговой полиции, акта о наложении ареста и описи имущества должника, на которое наложен арест, составленного судебным приставом-исполнителем.

К прочим ограничениям (обременениям) можно отнести записи о регистрации доверительного управления имуществом, опеки, связанной с недвижимым имуществом, записи о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др. О прекращении обременения (ограничения) права также вносится запись в подраздел.

11. Содержащееся в п.6 положение о том, что в случае поступления в учреждение юстиции по регистрации прав заявления о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимого имущества в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о существовании правопритязания в отношении объекта, не влечет за собой никаких правовых последствий. В случае, если права на объект недвижимого имущества не регистрировались ранее в Едином государственном реестре прав, раздел на данный объект не открыт, и, соответственно, запись о правопритязаниях в него внести нельзя. При представлении заявителем необходимых для осуществления регистрации правоустанавливающих документов по заявлению производится государственная регистрация.

В случае, если к моменту поступления заявления о регистрации права на данный объект права уже зарегистрированы за другим правообладателем, то имеет место спор о праве, который подлежит разрешению в судебном порядке. Суд при рассмотрении спора о праве вправе принять меры по обеспечению иска и вынести определение о наложении ареста на спорный объект недвижимого имущества. На основании определения суда в подраздел III вносится запись об аресте. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права или сделки должно быть рассмотрено по существу. При наличии необходимых оснований должна быть произведена государственная регистрация.

12. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимого имущества идентифицируется двумя номерами: номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию и строится на основе входящего номера по книге учета документов, поступивших на государственную регистрацию, и кадастровым номером объекта. Наличие в записи кадастрового номера объекта всегда связывает произведенную запись о правах, ограничениях (обременениях) прав с конкретным объектом недвижимого имущества, а наличие уникального номера регистрации индивидуализирует произведенную запись и выделяет ее из других регистрационных записей, которые уже произведены по объекту недвижимого имущества или будут произведены в будущем.

13. При разделении, слиянии или выделении объекта недвижимого имущества образуются новые объекты, записи о которых вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав. Например, закрытие раздела, содержащего информацию о конкретном земельном участке, в связи с его преобразованием и открытие новых разделов на новые земельные участки может быть осуществлено, в частности, на основании следующих документов:

- договора отчуждения части земельного участка (купли-продажи, мены, дарения и т. д.) с приложением плана земельного участка, являющегося предметом договора;

- договора купли-продажи или дарения, в результате которого земельный участок соединяется с расположенным рядом земельным участком;

- свидетельства о праве на наследство и соглашения наследников о реальном разделе участка с приложением планов земельных участков, перешедших в собственность каждого наследника;

- соглашения сособственников о реальном разделе земельного участка;

- решений местных органов власти об изменении размеров земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование или в аренду, с приложением плана земельного участка, например, изъятия части земельного участка и передачи его в пользование другому лицу, либо увеличения размера земельного участка путем предоставления дополнительных площадей.

Образованным новым земельным участкам присваиваются новые кадастровые (условные) номера, которые, соответственно, являются номерами новых разделов Единого государственного реестра прав. При этом все актуальные записи, содержащиеся во II или III подразделах соответствующего раздела, переносятся во вновь образованные разделы.

14. На каждый объект недвижимого имущества открывается дело правоустанавливающих документов. Если объектом является земельный участок, то открывается дело на земельный участок. Если объектом является здание, расположенное на этом земельном участке, то на здание открывается отдельное дело. Если объектом являются помещения в здании, то открывается столько дел, сколько разделов открыто на помещения в этом здании. В дело правоустанавливающих документов помещаются все документы, поступающие для государственной регистрации права на этот объект.

Следует заметить, что в деле хранятся, в основном, копии документов, поскольку п.5 ст.18 Закона установлено, что после государственной регистрации подлинник возвращается заявителю. Документы подшиваются в дело по мере их поступления. Наличие документа в деле отражается в описи, находящейся в деле. Если один и тот же документ следует поместить в несколько дел, например в дело правоустанавливающих документов земельного участка и в дело правоустанавливающих документов здания, то документ может быть помещен в одно из дел, а в другом ставится отметка о том, где хранится недостающий документ.

Дело правоустанавливающих документов имеет тот же кадастровый или условный номер, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав. Соответственно, при хранении дел правоустанавливающих документов их следует располагать в той же последовательности, что и разделы Единого государственного реестра прав. Дополнительно дело правоустанавливающих документов может идентифицироваться наименованием объекта и его местоположением (адресом).

15. Пункт 4 содержит положение о вечном хранении Единого государственного реестра прав, дел правоустанавливающих документов и книг учета документов. Однако к изготовлению документов, подлежащих вечному хранению, предъявляются особые требования. Так, ксерокопия документа или документ, изготовленный при помощи компьютерной техники, могут быть не пригодны для вечного хранения. Это надо учитывать при изготовлении копий и внесении записей в разделы Единого государственного реестра прав при помощи компьютерной техники.

Поскольку документы Единого государственного реестра прав являются источником юридически значимой информации, подтверждающей существующие права на недвижимое имущество, а также существование ограничений и обременений этих прав, их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускается. Данная норма вступает в противоречие с нормами Уголовно-процессуального кодекса РСФСР (ст. 167, 171, 176), которыми предусмотрено проведение выемки при расследовании уголовного дела, в ходе которой могут быть изъяты документы, которые приобщаются к материалам уголовного дела и хранятся в нем вечно.

16. Статьей предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав на магнитных носителях, но закреплен приоритет записи, произведенной на бумажном носителе. Важным представляется и установление приоритета правоустанавливающего документа в случае, если записи Единого государственного реестра прав не соответствуют содержанию правоустанавливающего документа. Руководствуясь этой нормой права, учреждение юстиции по регистрации прав имеет основание производить исправление технических ошибок, допущенных в записях Единого государственного реестра прав.

Комментарий к статье 13

1. Комментируемая статья содержит важные нормы, устанавливающие обязанности участников отношений по государственной регистрации прав. В п. 1 установлен порядок и последовательность действий должностных лиц учреждения юстиции по государственной регистрации прав. Содержание каждого из указанных действий раскрывается в других статьях гл.III комментируемого Закона. Закрепляется принцип платности государственной регистрации, установленный ст.11 Закона: прием документов учреждением юстиции не осуществляется без документа, подтверждающего оплату регистрационных действий.

В отличие от налогового законодательства, где обязанность уплачивать налоги возложена непосредственно на налогоплательщика и не допускается уплата налогов за другое физическое или юридическое лицо, Закон не устанавливает обязательности оплаты непосредственно самим правообладателем. Оплата регистрационных действий возможна любым заинтересованным в совершении этого действия лицом: правообладателем, участником сделки, третьим лицом.

Документом об оплате регистрации является квитанция о приеме денег кредитным учреждением, осуществляющим денежные расчеты с населением, либо платежное поручение организации с отметкой банка о принятии платежа, при этом не требуется дополнительной подписи должностного лица, скрепленной круглой печатью банка, принявшего платеж, как это установлено Законом РФ "О государственной пошлине". Обязательным является приложение подлинника платежного документа.

Статья дополняет и расширяет установленный п.3 ст.9 Закона перечень действий, отнесенных к компетенции учреждений юстиции по регистрации прав, важной функцией правовой экспертизы документов и проверкой законности сделки. Правовая экспертиза - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Перечень оснований для государственной регистрации изложен в ст.17 Закона. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания. Правовая экспертиза не отнесена к исключительной компетенции государственного регистратора прав, ее осуществление возможно иным уполномоченным должностным лицом учреждения юстиции.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию, установлены ст.18 Закона. Правовой акт должен быть издан полномочным органом или должностным лицом в соответствии с предоставленной компетенцией. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям: 1) стороны обладают гражданской правоспособностью и дееспособностью; 2) волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воле; 3) представители сторон имеют надлежащие полномочия; 4) имущество находится в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя; 5) договор заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия (признанные законом в качестве необходимых для договоров данного вида); 6) соблюдены законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу. В соответствии со ст.168 ГК сделка, не соответствующая требовани ям закона или иных правовых актов (указам Президента Российской Федерации, постановлениям Правительства Российской Федерации), по общему правилу ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

К оспоримым сделкам закон относит сделки:

- юридических лиц, выходящие за пределы их правоспособности (ст.173 ГК);

- совершенные с превышением полномочий (ст.74 ГК);

- совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей, попечителей (ст.175 ГК);

- совершенные гражданами, ограниченными судом в дееспособности, без согласия попечителя (ст.176 ГК);

- совершенные гражданами, не способными понимать значения своих действий или руководить ими (ст.177 ГК);

- под влиянием заблуждения (ст.178), обмана насилия, угрозы (ст.179);

- требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации по распоряжению общим имуществом супругов без согласия другого супруга (ст.35 СК РФ);

- заключаемые акционерным обществом, в совершении которых имеется заинтересованность (ст.84 Федерального закона "Об акционерных обществах");

- приватизации государственного имущества, совершенные с нарушением положений Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (ст.29 данного Закона).

Проверка законности сделки не позволяет зарегистрировать сделку, противоречащую законодательству, хотя законом и допускается ее оспоримость. В соответствии с указанными статьями должностное лицо учреждения юстиции праве истребовать согласия родителей, усыновителей, попечителей несовершеннолетних или граждан, ограниченных судом в дееспособности, согласия супругов на отчуждение общего имущества, решения общего собрания акционеров о совершении акционерным обществом крупной сделки, акты оценки приватизируемого государственного или муниципального имущества, иные документы, подтверждающие соответствие совершаемой сделки требованиям законодательства.

Законность всех сделок с недвижимым имуществом проверяется независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами. В комментируемой статье не содержится изъятий из общего правила проверки законности также и для сделок, совершенных в квалифицированной нотариальной форме, или сделок, заключенных органами государственной власти или местного самоуправления, например сделки приватизации государственного или муниципального имущества, заключенные комитетами по управлению имуществом и фондами имущества. Эти сделки подвергаются правовой экспертизе и проверке законности на общих основаниях.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре. Далее должностным лицом принимается одно из трех возможных решений: зарегистрировать сделку или право, приостановить государственную регистрацию, отказать в государственной регистрации. Основания и порядок приостановления и отказа в государственной регистрации установлены ст. 19, 20 Закона. Регистрация производится внесением записей в Единый реестр, право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи. Совершение специальных регистрационных надписей на документах и выдача удостоверений (свидетельств) о проведенной государственной регистрации производится в соответствии с п.3 ст.131 ГК по ходатайству правообладателей. Получение свидетельства о государственной регистрации права является правом, но не обязанностью правообладателя, юридическое же значение имеет внесение записи о сделке или праве в Единый реестр. Свидетельство или регистрационная надпись только подтверждают произведенную государственную регистрацию для третьих лиц.

2. Пункт 2 статьи устанавливает требование обязательного извещения правообладателя о проведенной государственной регистрации ограничения (обременения) его права, если таковое было зарегистрировано не по его заявлению. Это требование не распространяется на регистрацию сделок, поскольку заключенная сделка (включая аренду, залог, ренту, соглашение об установлении сервитута) - добровольное ограничение правообладателем своих прав. Иное дело - ограничения, регистрирующиеся помимо его воли, а именно: аресты имущества, запрещения совершать сделки с имуществом, накладываемые решением суда или иного правоохранительного органа, публичные сервитуты. Регистрация в данном случае осуществляется в соответствии со ст.29 Закона с обязательным извещением правообладателя о зарегистрированном ограничении (обременении).

В соответствии с п.1 ст.6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными. Собственник недвижимого имущества, оформивший свои права в соответствии с порядком, действовавшим до вступления в силу Закона, обладает всеми правомочиями, соответствующими содержанию права собственности: он вправе пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом. Государственная регистрация всех ранее возникших прав не обязательна и производится по желанию правообладателя. Гражданин, имеющий в собственности жилое помещение, вправе проживать в нем, распоряжаться им, например, сдавать в наем, предоставлять в безвозмездное пользование, завещать, совершать иные, не запрещенные законодательством сделки, в том числе заключать договоры, подлежащие обязательной государственной регистрации.

Вместе с тем государственная регистрация ограничений (обременений) и сделок с объектом возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав (п.2 ст.6 и п.2 ст.13 Закона). Это объясняется логикой регистрационного процесса. Невозможно внести в Единый государственный реестр запись о регистрации ипотеки без регистрации права залогодателя, аренды - без регистрации права арендодателя, купли-продажи - без записи о праве продавца. Таким образом, после введения в действие Закона учреждением юстиции не может быть произведена государственная регистрация сделки без предварительной государственной регистрации возникшего ранее права продавца или иного правоотчуждателя. Данное требование никоим образом не ограничивает права собственника по распоряжению недвижимым имуществом, а лишь устанавливает порядок государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и перехода прав на их основании. Это означает, что до регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним правоотчуждатель должен совершить необходимые действия для государственной регистрации своих ранее возникших прав. Данные действия следует расценивать как обязанность правоотчуждателя совершить необходимые действия для государственной регистрации сделки.

Ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации сделки. Последствия такого уклонения и ответственность за него установлены п.4 ст.165 ГК: сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. Требование предварительной регистрации права правоотчуждателя обеспечивает защиту законных интересов правоприобретателя (арендатора, залогодержателя, покупателя, плательщика ренты и др.), поскольку подтверждает полномочия стороны по распоряжению имуществом.

Нотариус вправе удостоверить договор отчуждения жилого помещения, принадлежащего гражданину по праву, возникшему до введения в действие Закона на основании надлежащим образом оформленных документов, но при этом в соответствии со ст.16 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате обязан разъяснять сторонам договора их права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред, т. е. он должен разъяснить необходимость не только государственной регистрации договора, но и обязанность правоотчуждателя (продавца, залогодателя, получателя ренты и др.) до этого зарегистрировать свое право.

3. Комментируемая статья устанавливает предельный срок для проведения государственной регистрации прав - календарный месяц. В соответствии со ст. 191 и 192 ГК течение срока начинается на следующий день после приема документов на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не начинается.

В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается (подробнее см. ст. 19, 20 и комментарии к ним).

Комментарий к статье 14

1. После установления порядка проведения государственной регистрации прав (ст.13) закон переходит к формам удостоверения проведенной государственной регистрации, причем четко разграничивая два вида государственной регистрации: регистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и регистрацию договоров и иных сделок.

2. После внесения в установленном порядке в Единый государственный реестр прав записей о правах на недвижимое имущество учреждением юстиции правообладателю, а также арендатору при регистрации аренды и залогодержателю при регистрации ипотеки выдается свидетельство о государственной регистрации. Форма свидетельства и требования к его содержанию устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав.

3. Свидетельства оформляются на бланках строгой отчетности, имеющих степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а именно: печатное изображение, бумага, краска должны нести в себе элементы защиты, установленные техническими требованиями к ценным бумагам. Технические требования изложены в приложении к письму Минфина России от 16 мая 1994г. N 05-01-04 с последующими изменениями и дополнениями. Бланки должны быть надежно защищены от подделки, для чего предусматривается, что бумага должна иметь водяной знак, обладающий выраженной контрастностью, обеспечивающей его надежный визуальный контроль, возможно применение кинеграмм, голограмм, портретов. Свидетельства должны иметь учетную серию и номер, позволяющие надежно идентифицировать каждый бланк. Учет и хранение бланков свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество должны соответствовать установленному порядку учета, хранения и выдачи бланков строгой отчетности. В учреждении юстиции должны вестись журналы учета, назначаться лица, ответственные за обеспечение установленного порядка.

В свидетельстве указывается наименование учреждения юстиции по регистрации прав, выдавшего свидетельство, дата выдачи, реквизиты документов, на основании которых зарегистрировано право, данные о субъектах и объекте права, вид зарегистрированного права, наличие ограничений (обременений) права. Обязательными реквизитами являются дата и номер регистрации в Едином государственном реестре прав, а также фамилия, имя, отчество регистратора, его подпись и печать учреждения юстиции. Заполняться свидетельство может как от руки, так и автоматизированным способом, однако в любом случае в тексте не допускаются исправления, подчистки и приписки.

4. Проведение государственной регистрации договоров и иных сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки. Правила ведения реестра установили форму штампа регистрационной надписи, который проставляется на оригинале правоустанавливающего документа. Если сторонами подписано несколько экземпляров договора (соглашения), и стороны указали в договоре количество экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, то штамп о регистрации должен ставиться на всех этих экземплярах.

Правилами установлена унифицированная форма штампа, которая используется при регистрации сделки и в случае одновременной регистрации сделки и права, возникшего на основании этой сделки. Порядок заполнения штампа в каждом из этих случаев регулируется Правилами ведения реестра.

5. В соответствии с принципом признания юридически действительной государственной регистрации прав, осуществляемой в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона (п.1 ст.6), в п.2 комментируемой статьи содержится специальное указание о том, что юридически действительными признаются также формы свидетельств о государственной регистрации, введенные ранее отдельными субъектами и администрациями городов.

Комментарий к статье 15

1. Регистратор прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возглавляющий учреждение юстиции по регистрации прав (главный государственный регистратор прав) субъекта Российской Федерации, назначается на должность и освобождается от нее Министерством юстиции Российской Федерации по согласованию с органами исполнительной власти субъектов Федерации. Следует обратить внимание на то, что главный государственный регистратор прав по должности является руководителем учреждения юстиции по регистрации прав. Другие (не главные) государственные регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним назначаются на должность и освобождаются от нее управлениями (министерствами) юстиции субъектов Российской Федерации по согласованию с органами исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 15 мая 1998г. N 54 // Бюллетень Минюста России. 1998. N 5-6.

Из назначенных государственных регистраторов главный государственный регистратор назначает руководителей филиалов учреждений по регистрации прав, которые как руководители филиалов действуют на основании доверенности, т. е., с одной стороны, они являются регистраторами прав, а с другой - руководителями филиалов.

В случае возникновения спорных ситуаций по конкретным кандидатам либо по инициативе Министерства юстиции Российской Федерации назначение на должность и освобождение от нее государственных регистраторов прав осуществляется Министерством юстиции Российской Федерации. В указанных случаях в Министерство юстиции Российской Федерации представляются необходимые документы, на основании которых должно быть принято решение о назначении на должность или освобождении от нее регистратора прав.

2. Комментируемый Закон устанавливает требования для назначения на должность государственного регистратора прав. Любой регистратор должен иметь высшее юридическое образование или опыт работы в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав, не менее двух лет. При определении такого опыта, как правило, принимается во внимание работа в органах технической инвентаризации, земельных органах либо органах по управлению государственным либо муниципальным имуществом.

При назначении кандидат в регистраторы должен пройти обучение на специальных курсах и сдать квалификационный экзамен в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Министерством юстиции Российской Федерации.

Для рассмотрения и подготовки решений по представляемым субъектами Российской Федерации для назначения кандидатов на должность регистраторов прав приказом Министерства юстиции Российской Федерации создана Комиссия по назначению регистраторов прав на недвижимое имущество. // Приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 26 января 1998г. N 12 "О Комиссии по назначению регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Минюста России. 1998. N 1.

Председатель Комиссии и ее состав утверждаются Министром юстиции Российской Федерации.

Решения Комиссии служат основанием для подготовки приказа о назначении конкретного лица на должность регистратора прав или мотивированного отказа в таком назначении, который направляется руководителю органа государственной власти субъекта Российской Федерации, представившему документы, а также руководителю органа юстиции субъекта Российской Федерации.

Предварительная подготовка для рассмотрения Комиссией поступающих в Минюст России документов (их оценка на предмет соответствия законодательству Российской Федерации, запрос соответствующих органов государственной власти субъектов Российской Федерации об их пояснении или досылке недостающих документов) осуществляется в течение 20 рабочих дней с момента их поступления в Минюст России. По согласованию с председателем Комиссии в случае направления запроса в орган государственной власти субъекта Российской Федерации указанный срок продлевается до поступления ответа в Минюст России и рассмотрения вновь поступивших документов или разъяснений.

При выявлении серьезных нарушений требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к лицам, которые могут быть назначены на должность регистраторов прав, документы выносят (без направления запросов) на рассмотрение Комиссии. В этом случае Комиссия принимает мотивированное решение об отказе в назначении на должность регистратора прав.

3. В соответствии с Примерным положением об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним главный государственный регистратор прав, возглавляющий учреждение юстиции:

осуществляет руководство и организацию работы учреждения юстиции и его филиалов;

несет персональную ответственность за выполнение возложенных на учреждение и его филиалы задач;

представляет учреждение юстиции в отношениях с третьими лицами как в Российской Федерации, так и за рубежом;

утверждает смету расходов на содержание учреждения юстиции и его филиалов за счет соответствующих бюджетных средств, средств, поступающих в учреждение юстиции в порядке, определяемом органом государственной власти субъекта Российской Федерации, от платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, а также средств иных не запрещенных законом источников;

заключает договоры, направленные на решение возложенных на учреждение юстиции задач, открывает расчетные и иные счета в банках и иных кредитных организациях;

в соответствии с законодательством Российской Федерации и функциями учреждения юстиции заключает и расторгает трудовые и иные договоры, определяет штатную численность и обязанности работников учреждения юстиции и его филиалов, применяет к ним меры поощрения и взыскания, определяет внутренний распорядок, порядок и условия оплаты труда;

утверждает должностные инструкции, а также штатное расписание учреждения юстиции и его филиалов;

издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения всеми работниками учреждения юстиции и его филиалов;

осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе и полномочия по государственной регистрации.

Регистратор прав (в том числе и главные, и руководители филиалов) в целях осуществления полномочий по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

подписывает внесенные в Единый государственный реестр прав записи о правах на недвижимое имущество и сделках с ним;

подписывает свидетельство о государственной регистрации прав и совершает специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки;

принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав и об отказе в государственной регистрации прав и уведомляет об этом заявителя;

принимает решение об исправлении технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав, если нет оснований полагать, что такое исправление может причинить ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи;

осуществляет иные полномочия в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Работники (аппарат) учреждения юстиции и его филиалов обеспечивают деятельность регистраторов прав. Следует отметить, что на регистраторов прав распространяются права, ограничения, льготы и гарантии, установленные законодательством субъектов Российской Федерации для государственных служащих.

Комментарий к статье 16

1. Заявление о государственной регистрации (п. 1) подписывается и подается в регистрационные органы лично самим правообладателем или сторонами в договоре (см. комментарий к ст.5 Закона), либо уполномоченным им (ими) лицом при наличии у последнего надлежащим образом оформленной доверенности.

"Надлежащим образом оформленная доверенность" означает, что она должна быть письменной (ст.185 ГК). В ней указывается место ее совершения, дата выдачи (прописью), фамилия, имя, отчество, адрес представляемого (в данном случае правообладателя или стороны в договоре) и представителя (в данном случае - лица, уполномоченного правообладателем или стороной в договоре), а также полномочия представителя. В доверенности должен быть указан срок ее действия, который не может превышать трех лет (ст.186 ГК). Если срок ее действия не указан, доверенность действует в течение одного года со дня ее совершения. Доверенность, в которой не указана дата выдачи, признается ничтожной, а значит, с момента ее совершения она не имеет юридической силы.

Доверенность должна быть подписана представляемым. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписать доверенность, то по его просьбе она может быть подписана другим физическим лицом, подпись которого должна быть засвидетельствована нотариусом либо иным должностным лицом, наделенным правом совершать такое нотариальное действие (имеются в виду должностные лица органов исполнительной власти и консульских учреждений Российской Федерации за рубежом), с указанием причин, в силу которых представляемый не мог подписать ее собственноручно (ст.160 ГК). Поскольку в комментируемой статье речь идет о засвидетельствовании подлинности подписи на доверенности, применительно к ст.185 ГК такое же право имеют: в случае оформления доверенностей военнослужащих или других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и иных военно-лечебных учреждениях, - начальник такого учреждения, его заместитель по медицинской части, старший или дежурный врачи; в случае оформления доверенностей военнослужащих (в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенностей рабочих и служащих, членов их семей и членов семей военнослужащих) - командиры (начальники) этих частей, соединений, учреждений или заведений; в случае оформления доверенностей лиц, находящихся в местах лишения свободы, - начальник соответствующего места лишения свободы; в случае оформления доверенностей совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения, - администрация этого учреждения или руководитель (его заместитель) соответствующего органа социальной защиты.

Доверенность может быть разовой, в частности, уполномочивающей представителя только на проведение государственной регистрации. Поскольку государственная регистрация в соответствующих случаях является необходимой стадией в заключении договора, достаточным основанием для подачи заявления представителя может служить и доверенность, в которой лицо уполномочивается заключить договор, подлежащий государственной регистрации.

На практике нередко выдается генеральная доверенность, уполномочивающая представителя на совершение неограниченного числа любых сделок. Поскольку доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, также должна иметь нотариальную форму (ст.185 ГК), генеральная доверенность, рассчитанная на совершение таких сделок, должна быть нотариально удостоверена. Генеральная доверенность является достаточным основанием для подтверждения полномочий представителя на подачу заявления на государственную регистрацию.

Для оформления доверенности от имени юридического лица установлены особые правила: такая доверенность должна быть подписана руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами (учредительным договором или уставом) юридического лица, с обязательным приложением печати этой организации.

2. Если правообладателем или стороной в договоре являются несовершеннолетние в возрасте до 14 лет (малолетние) или граждане, признанные недееспособными вследствие психического расстройства, от их имени выступают законные представители, причем предъявления доверенности для этого не требуется.

Законными представителями малолетних являются их родители, усыновители, опекуны (см. также комментарий к ст.4 Закона), а признанных недееспособными - опекуны. Эти лица должны подтвердить свою кровную или, соответственно, юридическую связь с малолетними путем предъявления свидетельства о рождении ребенка или записи в паспорте о детях (для родителей), решения суда об усыновлении или соответствующего свидетельства, выданного органом ЗАГС (для усыновителей), постановления органа опеки и попечительства (для опекунов).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе обращаться с заявлением о регистрации самостоятельно, но при согласии на это их законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей). Такое согласие должно быть выражено в письменной форме. Если оно дано на заключение договора, то должно признаваться действительным и при регистрации прав, вытекающих из такого договора. Законные представители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет вправе действовать от имени своих детей или подопечных только с их согласия, которое также должно быть выражено в письменной форме.

Если согласия на заключение договора не было, но представлено согласие на проведение его государственной регистрации, этого достаточно, поскольку законный представитель, а также представляемый вправе одобрить сделку и после ее совершения (ст. 26, 183 ГК). Все эти требования не распространяются на несовершеннолетних, которые приобрели полную дееспособность еще до достижения 18 лет (имеются в виду лица, вступившие в брак до 18 лет, либо те, кто по решению органа опеки и попечительства или суда объявлен эмансипированным,- см. ст.27 ГК).

3. Абзац 2 п.1 комментируемой статьи выделяет случаи обращения за государственной регистрацией лиц, чьи права основаны на указанных в нем актах.

Имеются в виду индивидуальные (ненормативные) акты государственного органа или органа местного самоуправления. Такие акты наделяют конкретное лицо определенным, подлежащим обязательной регистрации правом. Примерами могут служить свидетельства о праве собственности на земельную долю, выданные районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, или распоряжение Правительства Российской Федерации о передаче в собственность субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям определенного объекта федеральной собственности, лицензия на водопользование, выданная государственным органом управления использования и охраны водного фонда, и др. Такие же акты могут быть направлены и на прекращение соответствующего права. Например, решение государственного органа об изъятии недвижимого имущества с выплатой его стоимости в интересах общества в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при обстоятельствах, которые носят чрезвычайный характер (реквизиция). Такие акты могут быть изданы только в случаях и в порядке, указанных в законе, и должны быть подписаны лицом, наделенным правом осуществлять соответствующие властные действия от имени органа (см. об этом также комментарий к ст.17 Закона).

4. В абз.3 и 4 п.1 определено, кто должен обращаться с заявлением о регистрации прав, вытекающих из договора (сделки): все его стороны или одна из них.

В виде общего правила обе стороны в договоре, а при многостороннем договоре - все стороны вправе обратиться с заявлением о регистрации прав, возникших на основании договора.

Вместе с тем из абз. 3 и 4 вытекает, что если речь идет о договоре, не требующем нотариального удостоверения и не удостоверенном нотариально, то государственная регистрация может быть проведена только на основании заявлений всех сторон в договоре. Если одна из сторон в договоре, заключенном в надлежащей форме, уклоняется от подачи заявления, вторая сторона может обратиться в суд, который вправе вынести решение о государственной регистрации, обязательное для учреждения юстиции по регистрации прав. В этом случае государственная регистрация производится на основании решения суда. К тому же с уклоняющейся стороны могут быть взысканы убытки, вызванные задержкой регистрации, но при условии, что такое уклонение было необоснованным (ст.165 ГК).

В складывающейся практике применения ст. 165 ГК определяется, что может быть расценено как уклонение от государственной регистрации. Так, в деле по иску облпотребсоюза, обратившегося в арбитражный суд с требованием о понуждении акционерного общества зарегистрировать договор, было установлено, что между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Акционерное общество не обратилось в регистрирующие органы с требованием зарегистрировать эту сделку, поскольку утратило к ней интерес вследствие ее убыточности. Суд первой инстанции отказал в иске. Апелляционная инстанция, отменив решение суда, приняла постановление о регистрации сделки. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в информационном письме от 13 ноября 1997г. "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости". // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С.81.

отметил: "Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию".

Что касается подлежащих возмещению убытков, то они включают реальный ущерб - утрату или повреждение имущества, расходы, которые понесла или должна будет понести сторона, чьи права были нарушены, для восстановления нарушенного права, а также упущенную выгоду - неполученные доходы, которые сторона получила бы, если бы контрагент не уклонился от регистрации сделки (ст.15 ГК). Так, в силу ст.223 ГК в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В то же время в силу ст.211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, при случайной гибели или случайном повреждении имущества по вине покупателя в период приостановления регистрации договора купли-продажи продавец вправе взыскать с него убытки, понесенные по этой причине.

Если договор (сделка) нотариально удостоверен, вопрос решается иным образом. В соответствии с ГК определенные договоры требуют нотариального удостоверения в обязательном порядке. Их немного. Это, в частности, договор об ипотеке (ст.339), договор, по которому осуществляется уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст.389), договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584).

Для договоров купли-продажи, мены, дарения недвижимости обязательное нотариальное удостоверение действующим ГК не предусмотрено (ст. 550, 567, 574). Вместе с тем, учитывая, что отказ от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью - это новелла гражданского законодательства и появление ее связано с новым порядком и ролью государственной регистрации (см. ст.131 ГК), Федеральный закон "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" от 22 декабря 1995г. (26 января 1996г.) сохранил правила об обязательном нотариальном удостоверении договоров продажи (мены) недвижимости (ст. 550 и 567 ГК), продажи предприятия (ст.560 ГК) и дарения недвижимости (ст.574 ГК) до введения в действие комментируемого Закона. В соответствии со ст.33 Закона установлены специальные сроки его вступления в действие (см. комментарий к указанной статье). Таким образом, с даты введения в действие Закона нотариального удостоверения договоров (сделок) с недвижимостью в виде общего правила не требуется. Если же речь идет о регистрации договоров (сделок), совершенных до введения в действие Закона, то они должны быть нотариально удостоверены.

Вместе с тем и теперь нотариальное удостоверение договора (сделки) обязательно, если это предусмотрено соглашением сторон (см. ст. 163 и 434 ГК). Поэтому не исключено, что стороны, и в первую очередь - физические лица, будут по-прежнему удостоверять в нотариальном порядке договоры об отчуждении недвижимости.

В абз.4. п.1 комментируемой статьи предусмотрено, что если права возникли на основании договора (сделки), не требующего нотариального удостоверения, но удостоверенного по желанию сторон, для проведения государственной регистрации достаточно заявления одной из них.

В комментируемой статье Закона не отражена ситуация, при которой обязательное нотариальное удостоверение договора (сделки) предусмотрено законом. Поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием - нотариальным удостоверением договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение договора (сделки) обязательно в силу закона.

5. Перечень необходимых для государственной регистрации документов, которые должны быть приложены к заявлению (п.2 комментируемой статьи), содержится в ст.17 и в отдельных статьях гл.4 Закона, а требования, предъявляемые к этим документам,- в ст.18 Закона (см. комментарий к указанным статьям).

6. При применении п.3 комментируемой статьи следует иметь в виду, что в соответствии со ст.124 ГК на равных началах с другими участниками гражданских правоотношений - физическими и юридическими лицами - могут выступать Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область и автономные округа) и муниципальные образования. Ко всем этим субъектам применяются, если иное не вытекает из закона или особенностей соответствующих субъектов, нормы, которые регулируют участие юридических лиц в гражданских правоотношениях.

В силу ст.125 ГК своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации органы государственной власти, а от имени муниципальных образований - органы местного самоуправления.

Структура федеральных органов исполнительной власти определяется Президентом Российской Федерации. В их число теперь входят федеральные министерства, государственные комитеты Российской Федерации, федеральные комиссии, федеральные службы, российские агентства, федеральные надзоры, а также иные федеральные органы (Управление делами Президента Российской Федерации, Главное управление специальных программ Президента Российской Федерации, Государственная техническая комиссия при Президенте Российской Федерации, а также Комитет по конвенциальным проблемам химического и биологического оружия при Президенте Российской Федерации). Конституцией Российской Федерации предусмотрено, что система органов государственной власти республик, краев, областей, городов федерального значения, автономной области, автономных округов устанавливается субъектами Российской Федерации самостоятельно (ст.77 Конституции). Структура органов местного самоуправления определяется населением также самостоятельно (ст.131 Конституции).

Возможность совершать соответствующие действия от имени Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований составляет для указанных органов часть общей компетенции, закрепленной в актах, которые устанавливают их статус.

Применительно к некоторым видам договоров в законодательстве прямо названы органы, которые вправе в них выступать от имени перечисленных субъектов. Например, Лесным кодексом установлено, что в договоре концессии со стороны Российской Федерации могут выступать только Правительство Российской Федерации или уполномоченный им орган, а в Законе "О соглашениях о разделе продукции" содержится указание на то, что если в таком соглашении (договоре) стороной является Российская Федерация, от ее имени могут выступать Правительство Российской Федерации и орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен предоставляемый в пользование участок недр, или уполномоченные им органы.

Юридические лица и граждане вправе действовать от имени перечисленных в п.3 комментируемой статьи субъектов только по их специальному поручению и лишь в случаях и в порядке, определяемых в соответствии с федеральными правовыми актами (законами, указами Президента Российской Федерации или постановлениями Правительства Российской Федерации) либо нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

7. О регламентации платы за проведение государственной регистрации согласно п.4 комментируемой статьи см. комментарий к ст. 11 и 13 Закона.

8. При подаче заявления о государственной регистрации любое физическое лицо-правообладатель, сторона в договоре или представитель (в том числе законный) обязаны предъявить документ, удостоверяющий личность. В самом Законе перечень таких документов не приведен. В связи с этим можно использовать нормы, содержащиеся в других правовых актах. Так, в Основах законодательства о нотариате предусмотрено, что установление личности должно производиться на основании паспорта или иных документов, исключающих любое сомнение относительно личности гражданина (ст.42 Основ). Более подробный перечень документов, удостоверяющих личность гражданина, приведен в Правилах регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995г. (с изм. и доп. от 23 апреля 1996г. и 14 февраля 1997г.). // СЗ РФ. 1995. N 30. Ст.2939; 1996. N 18. Ст.2144; 1997. N 8. Ст. 952.

В п.5 указанных Правил, помимо паспорта, в частности, предусмотрены: свидетельство о рождении - для лиц, не достигших 16 лет; заграничный паспорт - для постоянно проживающих за границей граждан, которые временно находятся на территории Российской Федерации; удостоверение личности - для военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов); военный билет - для солдат, матросов, сержантов и старшин, проходящих военную службу по призыву или по контракту; справка об освобождении из мест лишения свободы - для лиц, освободившихся из мест лишения свободы. Личность иностранных граждан и лиц без гражданства устанавливается на основе вида на жительство или национального паспорта с отметкой о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах.

9. Согласно редакции п.4 комментируемой статьи от имени юридических лиц приобретать гражданские права и принимать обязанности, помимо представителя, могут их органы. В отличие от представителя орган юридического лица не нуждается в доверенности: его полномочия определяются законом, иными правовыми актами или учредительными документами. При этом если полномочия органов юридического лица, в частности хозяйственных товариществ или обществ, определены в законе, это не лишает их права ограничить полномочия своих органов, относящиеся к совершаемым сделкам. Например, Закон "Об акционерных обществах" предусматривает необходимость получения предварительного согласия общего собрания акционеров для совершения сделки на сумму, превышающую 50 процентов балансовой стоимости активов общества. Такое решение должно быть принято большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании. Для сделки по поводу имущества, стоимость которого составляет 25-50 процентов балансовой стоимости, требуется единогласное решение совета директоров (наблюдательного совета) общества. // См. ст.78 и 79 Закона "Об акционерных обществах".

В обществе с ограниченной ответственностью для совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества стоимостью более 25 процентов стоимости всего имущества общества, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки, необходимо решение общего собрания. При этом уставом общества могут быть предусмотрены, в отступление от приведенных положений, смягчающий режим совершения подобных сделок либо вообще исключение необходимости в особом режиме. // См ст.46 Закона Об обществах с ограниченной ответственностью".

Указанный порядок совершения "крупных сделок" не распространяется на сделки, которые совершаются и акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью в порядке осуществления обычной хозяйственной деятельности (например, связанные с реализацией своей продукции).

Существуют некоторые особенности в определении полномочий органов для отдельных видов юридических лиц. Так, в полном товариществе и товариществе на вере возможны три разных варианта ведения дел от имени юридического лица: либо каждый из участников вправе действовать самостоятельно (1), либо все участники должны действовать совместно (2), либо ведение дел поручается одному (или нескольким) из участников (3). Первый вариант имеет место во всех случаях, когда иное не предусмотрено учредительным договором. При втором, как и при первом, участнику для выступления от имени товарищества не нужна доверенность, но для признания совершенной им сделки действительной необходимо получить согласие всех участников товарищества. При третьем варианте само лицо, которому поручено действовать от имени товарищества, не нуждаетс