Cтатьи, выдержки из статей для написания диплома, курсовой работы, реферата по предмету Юриспруденция: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - прав на недвижимое имущество и сделок с ним -"Электив"

прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 22

1. Комментируемая статья определяет особенности порядка регистрации имущественных прав и сделок, объектом которых является предприятие. В случаях, когда в качестве объекта имущественных прав и (или) сделок выступают земельные участки и иные отдельные объекты недвижимости, входящие в состав предприятия, соответствующие права и сделки подлежат государственной регистрации в общем порядке по месту нахождения недвижимого имущества.

2. Предприятие является специфическим объектом гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст.132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости (_ 7 гл. 30) счел необходимым включить в текст ГК и нормы о продаже предприятий (ст.559-566), указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия (п.2 ст.549).

Дело в том, что продажа предприятия в целом предполагает передачу покупателю не только зданий и оборудования, но и привязанных к материальной основе производства прав и обязанностей продавца. Сложные отношения, возникающие при такой продаже, требуют специального регулирования (ст.559-566 ГК).

Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: аренды (ст.656-664); доверительного управления (пп.1 и 3 ст. 1013). Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в федеральных законах "О несостоятельности (банкротстве)" (ст.85); "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (ст.26); "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (ст.69-73).

3. Предметом договора продажи предприятий является предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. В этом смысле необходимо выделить две категории прав продавца (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп.2-3 ст.559). К первой категории относятся права на фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие средства индивидуализации продавца и его товаров, работ или услуг, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование таких средств индивидуализации. Если иное не будет предусмотрено договором продажи предприятия, эти права переходят к покупателю.

Вторую категорию составляют права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Указанные права не подлежат передаче покупателю. Исключение могут составить лишь случаи, предусмотренные законом или иными правовыми актами. Причем за неисполнение переданных покупателю в составе предприятия обязательств, имевшее место по причине отсутствия у покупателя разрешения (лицензии), необходимого для исполнения этих обязательств, продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

В договоре продажи предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость продаваемого предприятия, которые определяются на основе полной инвентаризации предприятия.

ГК содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия (п.2 ст.561). Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия, который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Отсутствие какого-либо из названных документов расценивается как несоблюдение формы договора продажи предприятия, что влечет его недействительность (п.2 ст.560).

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента государственной регистрации.

Характерная особенность договора продажи предприятия, выделяющая его в самостоятельный вид договора продажи недвижимости, заключается в том, что продажа предприятия во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой прав требований продавца покупателю, с другой - переводом на него долгов, что, как известно, требует согласия кредиторов. Поэтому в ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст.562).

Обязанностью сторон по договору продажи предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения продавцом и покупателем обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

Кредиторам, как получившим уведомление о продаже предприятия, но не давшим согласие на перевод долга, так и не получившим такого уведомления, предоставлено право потребовать: прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных этим убытков; признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Разница между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия, а кредитор, не получивший такого уведомления, - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы покупателю без согласия кредиторов на перевод этих прав, продавец и покупатель после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Государственной регистрации подлежит, помимо договора продажи предприятия, переход права собственности к покупателю. Регистрация осуществляется после исполнения продавцом обязательств по договору продажи предприятия.

Исполнение обязательств по договору продажи предприятия требует от продавца совершения определенных действий, не свойственных иным договорным обязательствам. В частности, если иное не будет предусмотрено договором, продавец за свой счет должен подготовить предприятие к передаче покупателю, составить и представить на подписание покупателю передаточный акт. В передаточном акте в обязательном порядке должны найти отражение сведения об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, данные о составе предприятия, о недостатках, выявленных в передаточном имуществе, перечень утраченного продавцом имущества.

День подписания продавцом и покупателем передаточного акта признается моментом передачи покупателю предприятия и перехода на него риска случайной гибели или случайного повреждения имущества предприятия.

Вместе с тем момент передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права собственности на это предприятие, который определяется датой государственной регистрации права собственности. Однако, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых приобреталось предприятие. И, соответственно, продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст.564).

Обращает на себя внимание, что несмотря на то, что в состав предприятия могут входить многие объекты недвижимости, передаваемые покупателю, требуется лишь один акт государственной регистрации права собственности покупателя на предприятие в целом.

4. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п.1 ст.656 ГК).

Договор аренды так же, как и договор продажи предприятия, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный с нарушением этих требований, является недействительным и не подлежит регистрации. Договор аренды предприятия вступает в силу с момента его государственной регистрации (ст.656 ГК).

5. По договору доверительного управления предприятием как имущественным комплексом учредитель (собственник предприятия) передает доверительному управляющему предприятие в доверительное управление, а последний обязуется осуществлять управление предприятием в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом право собственности на предприятие сохраняется за учредителем (п.1 ст.1012, п.1 ст.1013 ГК).

При решении вопроса о государственной регистрации договора доверительного управления предприятием необходимо учитывать ограничения, установленные ГК в отношении объектов доверительного управления и субъектного состава договора. Не могут быть объектами доверительного управления имущественные комплексы, закрепленные за государственными или муниципальными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (казенные предприятия) (ст.1013 ГК).

Учредитель доверительного управления должен быть собственником предприятия, за исключением учреждения доверительного управления на основании закона (ст.1014 ГК).

В качестве доверительного управляющего могут выступать только индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия. Это требование не распространяется на случаи, когда доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом. Установлен также запрет на передачу имущества в доверительное управление государственным органам и органам местного самоуправления (ст.1015 ГК).

Договор доверительного управления предприятием, как и каждый гражданско-правовой договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст.432 ГК). Непосредственно в ГК имеется указание на следующие существенные условия договора доверительного управления: состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, являющихся учредителем и (или) выгодоприобретателем; размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором; срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК).

К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила, предусмотренные в отношении договора продажи предприятия (см. п.3 комментария к настоящей статье).

6. Предприятие как имущественный комплекс является объектом имущественных прав при применении такого способа приватизации, как выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Речь идет о договорах аренды имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий, заключенных с организациями арендаторов, созданными трудовыми коллективами этих предприятий, до введения в действие Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (17 июля 1991г.). Выкуп арендованных имущественных комплексов допускается в случае, если организации арендаторов были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества и в договоре аренды содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Порядок определения стоимости выкупаемого арендаторами государственного имущества определяется Программой приватизации Российской Федерации и программами приватизации субъектов Российской Федерации (ст.26 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

7. Значительными особенностями отличается продажа предприятия (бизнеса) организации-должника при применении к ней процедур несостоятельности (банкротства).

Продажа принадлежащего должнику предприятия как имущественного комплекса допускается при применении к должнику таких процедур банкротства, как внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение.

В ходе внешнего управления продажа предприятия (бизнеса) должника возможна, если это предусмотрено планом внешнего управления, который должен быть утвержден собранием кредиторов (ст.83, 85 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

В отличие от договора продажи предприятия (_ 8 гл. 30 ГК), при продаже предприятия (бизнеса) должника в соответствии с Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия, т. е. предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. Внешний управляющий выступает в качестве организатора таких торгов либо привлекает в этих целях специализированную организацию. Однако планом внешнего управления может быть предусмотрено, что предприятие продается внешним управляющим по отдельному договору продажи, заключаемому с конкретным покупателем.

Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению). Если в указанные в объявлении сроки будет получена заявка на приобретение предприятия лишь от одного участника, торги не проводятся. В таком случае должны быть организованы повторные торги, однако при наличии согласия комитета или собрания кредиторов предприятие может быть продано по отдельному договору конкретному покупателю.

При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованы и проведены в форме конкурса (это допускается только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", например при продаже имущественного комплекса градообразующей или сельскохозяйственной организации), договор купли-продажи подписывают победитель конкурса и организатор торгов на основании протокола, подписываемого указанными лицами в день проведения конкурса, в срок не позднее двадцати дней с даты проведения конкурса.

8. Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если иное не будет предусмотрено договором ипотеки, в состав заложенного комплекса входят материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Вместе с тем на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (ст.69-70 Закона об ипотеке).

Состав передаваемого имущественного комплекса и оценка его стоимости должны определяться на основе его полной инвентаризации. Обязательными приложениями к договору об ипотеке являются акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию. При несоблюдении этого требования договор ипотеки является недействительным.

Ипотекой предприятия может быть обеспечено только денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке. Однако то обстоятельство, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, не может служить основанием к отказу в государственной регистрации договора ипотеки. В этом случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке (ст.71 Закона об ипотеке).

При ипотеке предприятия взыскание на заложенное имущество может быть обращено исключительно по решению суда. Право собственности на предприятие переходит к покупателю, который приобретает предмет ипотеки на публичных торгах, с момента государственной регистрации права собственности.

9. В п.2 комментируемой статьи содержится специальное правило, относящееся к порядку государственной регистрации прав предприятия, которое отражает специфику указанного объекта, а именно: наличие в составе предприятия как имущественного комплекса целого ряда отдельных объектов недвижимости; переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты недвижимости, входящие в состав имущественного комплекса. Учитывая данные обстоятельства, законодатель определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица.

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица - правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса.

10. Правила внесения записей о сделках, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс, и правах на указанные объекты определяются Министерством юстиции Российской Федерации.

Комментарий к статье 23

1. Пункт 1 статьи отсылает к Федеральному закону от 15 июня 1996г. (24мая 1996г.) N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", определяющему кондоминиум как комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности домовладельцев (ст.6), а имущество, обслуживающее более одного домовладельца, а именно: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию, находятся в общей долевой собственности домовладельцев (ст.8). Домовладельцами могут являться граждане, юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст.1), имеющие в собственности помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме.

Закон "О товариществах собственников жилья" содержит также нормы, согласно которым в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, подлежит регистрации и кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, и права на общее имущество кондоминиума (ст. 14, 47, 49).

Однако в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, каковым является учреждение юстиции по регистрации прав, не входит регистрация комплексов недвижимого имущества как объектов права (ст.9 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат только права на недвижимое имущество, что также вытекает и из названия комментируемой статьи.

Формирование кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества должно производиться организацией, осуществляющей технический учет объектов недвижимого имущества. При этом, поскольку кондоминиум является единым комплексом, на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов недвижимости, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка - нормативная цена земли. Поскольку организации технической инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов, под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса недвижимого имущества следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав соответствующего раздела на общее имущество в кондоминиуме и внесение в него записи о регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество. При этом доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме предполагается пропорциональной доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, измеренных в метрах квадратных площади. Размер доли может быть иным, что устанавливается решением общего собрания домовладельцев или соглашением между ними.

После регистрации прав на общее имущество кондоминиума домовладельцы могут создать товарищество собственников жилья в соответствии со ст.24-28 Закона "О товариществах собственников жилья". Статья 48 этого Закона позволяет образовать товарищество собственников жилья и в строящемся кондоминиуме.

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе недвижимого имущества не зарегистрировали свои права на эти помещения в Едином государственном реестре прав.

Исходя из изложенного, п.1 не следует рассматривать только как отсылочную норму, поскольку этим пунктом, как и п.5 ст.32, устанавливается приоритет Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" над нормами Закона "О товариществах собственников жилья", которые применимы к государственной регистрации прав только в том случае, если они не противоречат Закону "Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. В соответствии с п. 2 ст.290 ГК доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 ст.8 Закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое помещение.

На основании вышеназванных норм права в п.2 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Право собственности на помещение может быть приобретено на основании договоров купли-продажи недвижимости (ст.549 ГК), мены (ст.567 ГК), дарения (ст.572 ГК), исполнения инвестиционного договора или договора о долевом участии в строительстве, вступившего в законную силу решения суда, в порядке приватизации, наследования, а также по другим основаниям, предусмотренным законом. Внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации возникновения или прекращения права собственности на конкретное помещение является регистрацией возникновения или прекращения права общей долевой собственности домовладельца на общее имущество в кондоминиуме, самостоятельного регистрационного действия по регистрации права общей долевой собственности не осуществляется и изменения в записи о регистрации права общей долевой собственности не вносятся. Субъектами права долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме будут являться домовладельцы, запись о регистрации права собственности которых на отдельные помещения имеется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пункт 2 ст.49 Закона "О товариществах собственников жилья" предусматривает членство в товариществе собственников жилья в качестве обязательного условия приобретения помещения в кондоминиуме. Однако постановлением Конституционного Суда от 3 апреля 1998г. N 10-п пп. 2 и 3 ст.49 Закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в которой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, признаны не соответствующими ст.30 Конституции Российской Федерации и, соответственно, не подлежащими применению.

Комментарий к статье 24

1. Имущество, которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (п.1 ст.244 ГК). Комментируемая статья предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта собственность долевой или совместной.

2. Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей. И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) или не подлежит разделу в силу закона. В первом случае речь идет об имуществе, не делимом физически (например, автомашина), а во втором - юридически. Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и использования этого комплекса. Находясь в общей долевой собственности домовладельцев, соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение (квартиру) в кондоминиуме (ст.8 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" в ред. Федерального закона от 19 марта 1997г. (21 апреля 1997г.) N 68-ФЗ. // СЗ РФ. 1997. N 17. Ст.1913.).

Нормы, запрещающие раздел имущества, находящегося в общей собственности, содержатся и в Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998г.. // СЗ РФ. 1998. N 16. Ст.1801.

Так, в ст.30 этого Закона предусмотрено, что земельные участки общего пользования разделу не подлежат (п. 1), а также что раздел земельного участка, принадлежащего члену объединения, допускается до определенного предела. Образующиеся при разделе земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (п.5).

В случаях, предусмотренных законом или договором, общая собственность может возникнуть и на делимое имущество. Так, в общую долевую собственность нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина и в том случае, если в его состав входят, например, две и более квартиры (см. ст.532 ГК РСФСР 1964г.).

3. Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (п.3 ст.244 ГК). Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов (ст.256) и совместную собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257). Возникновение совместной собственности допускается и в случаях, предусмотренных, помимо ГК, в других законах. При этом иногда режим совместной собственности устанавливается как "законный" (см. ст.33 СК РФ, ст.257 ГК).

Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим. В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором (см. ст.3 и 42 СК РФ). В других случаях в законах предоставляется право участникам общей собственности определить ее вид. Так, в Законе "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991г. (с изм. и доп.). // Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст.959; Ведомости РФ. 1993. N 2. Ст.67; СЗ РФ. 1994. N 6. Ст.1864; 1998. N 13. Ст.1472./ предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность (совместную или долевую), либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой жилой площади лиц. При этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, выразившим желание на приватизацию. Однако и в этом случае следует руководствоваться ст.244 ГК, ее презумпцией в пользу долевой собственности.

Указ Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996г. "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности". // СЗ РФ. 1996. N 8. Ст. 740./ предусматривает, что при невозможности раздела такого участка при соглашении собственников недвижимости о создании общей собственности он может быть предоставлен им в такую собственность, общую или совместную.

В Законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998г. только для одного из видов таких объединений - садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества - предусмотрено, что имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений (потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах), составляет собственность соответствующего юридического лица (см. ст.4 названного Закона).

4. Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована в долевую. Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, а при недостижении ими согласия - по решению суда (см. ст.244 ГК).

Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из сособственников. Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.

5. Доли в долевой собственности считаются равными, кроме случаев, когда иное установлено законом или соглашением всех ее участников.

Вклады товарищей в общее имущество простого товарищества признаются равными, если иное не следует из договора о совместной деятельности или фактических обстоятельств (ст.1042 ГК).

Доли наследников при наследовании по закону также считаются равными (ст.532 ГК РСФСР), однако наследодателю предоставлено право изменить соотношение долей в завещании.

В общем имуществе супругов их доли признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Вместе с тем суду предоставлено право отступить от начала равенства долей супругов, принимая во внимание интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов, в частности, в случае, если другой супруг не получал доходов по неуважительной причине или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (ст.39 СК РФ).

6. В п.1 комментируемой статьи имеется в виду регистрация идеальных долей в общей долевой собственности, которые вносятся в Единый государственный реестр прав в виде простой доли (1/2, 1/3, 1/4 и т. д.), т. е. речь идет о размере доли, а не о ее содержании.

При регистрации права на недвижимость, которая находится в общей долевой собственности, право каждого из сособственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе (п.19 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

7. Из п. 1 комментируемой статьи следует, что не только согласие сособственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников должно быть либо нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию, т. е. при личной явке.

Несогласие (возражение) хотя бы одного из сособственников с государственной регистрацией права на долю заявителя (участника общей долевой собственности) признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона (см. комментарий к ней), решения об отказе в проведении государственной регистрации. В таком случае государственная регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей долевой собственности.

8. Изменение долей участников общей собственности, которому посвящен п.2 комментируемой статьи, имеет в виду, в частности, и случай, когда участник, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, вправе увеличить долю в общем имуществе (см. ст.245 ГК).

Пункт 2 комментируемой статьи, как и п.1, указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников общей собственности. В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется (уменьшается или увеличивается). Этим не исключено, что в договоре или в законе, к которым отсылает комментируемый пункт, может быть предусмотрена необходимость получения на случай перераспределения долей между отдельными участниками согласия всех участников общей долевой собственности.

Из п. 2 комментируемой статьи следует, что для перераспределения долей достаточно письменного согласия участников общей собственности. Такое согласие может быть выражено и в заключенном между участниками в простой письменной форме соглашении. Вместе с тем это не исключает нотариального удостоверения согласия (соглашения), если участники того пожелают.

Наличие согласия на перераспределение долей служит обязательным условием удовлетворения требований участника общей собственности о перерегистрации. Из этого следует, что отсутствие согласия означает отсутствие у заявителя права на изменение размера своей доли. В этой связи в подобной ситуации нет оснований не только для приостановления государственной регистрации (см. ст.19 и комментарий к ней), но и для применения той процедуры, которая предусмотрена в п. 1 комментируемой статьи на случай отсутствия согласия сособственников на регистрацию доли в общей долевой собственности. Последнее объясняется тем, что норма, посвященная указанной процедуре, является исключительной и не подлежит по этой причине распространительному толкованию.

Отказ в регистрации перераспределения долей по причине непредставления согласия других сособственников или наличия их возражений может быть обжалован в суд. Основанием перерегистрации в этом случае может служить только судебное решение.

9. В п.3 комментируемой статьи указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения, перехода и прекращения общей совместной собственности. Это объясняется тем, что распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников, каждый из которых должен подать заявление о регистрации. Если же такого соглашения не достигнуто, то каждый из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением установленного ГК правила о преимущественном праве покупки продаваемой доли, принадлежащем другим участникам общей долевой собственности (ст. 250 ГК).

Что же касается совместной собственности, то установленный порядок ее регистрации имеет свои особенности, связанные с распоряжением такой собственностью. Каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из закона или соглашения всех сособственников. Распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться также с согласия всех сособственников. Независимо от того, кто именно совершает сделку, такое согласие сторон предполагается (п.2 ст.253 ГК). По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, не требуя представления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон.

Так, в силу ст.37 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности супругов, а также сделки, которая требует нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, должно быть получено нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согласие приложено к договору, на основании которого осуществляется регистрация прав, этого достаточно для проведения регистрации.

По-особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского (фермерского) хозяйства. Имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. В соответствии с п.2 ст.23 ГК с момента регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства его глава признается индивидуальным предпринимателем. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени членов хозяйства.

Закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". // Ведомости РСФСР. 1990. N 26. Ст.324. / предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации, осуществляются главой хозяйства либо доверенным лицом (ст.15). Регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь идет о крестьянском (фермерском) хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства, а при выступлении представителя - наличие у последнего доверенности от главы хозяйства.

10. Поскольку необходимость представления согласия каждого из сособственников на распоряжение недвижимостью, находящейся в общей совместной собственности, может быть установлена соглашением самих сособственников, целесообразно рекомендовать им составить такое соглашение. Это, с одной стороны, обеспечит стабильность возникающих правоотношений, а с другой - защиту интересов всех участников общей собственности, поскольку сделка по распоряжению имуществом, совершенная одним из сособственников, может быть признана недействительной по требованию остальных вследствие отсутствия их согласия только в том случае, если другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (ст. 253 ГК).

11. При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности, производится единая запись и все сособственники указываются в одной графе "Правообладатель" (п.41 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Комментарий к статье 25

1. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации, возникает с момента ее совершения. С этим связано то, что лишь с указанного момента недвижимость становится объектом гражданского оборота.

2. Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст.18 Закона (см. комментарий к этой статье).

Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному) учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ), содержатся в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997г.. // СЗ РФ. 1997. N 42. Ст.4787.

Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит в соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территорий и выдается соответствующими органами государственной власти.

3. Собственник земельного участка, если иное не предусмотрено законом или договором, приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (п.2 ст.263 ГК). Право собственности на созданный объект недвижимости по ее природе (т. е. вещи, связанной с землей) может возникнуть при наличии у лица и иного вещного права на землю (в частности, права аренды). В этой связи ГК (ст.552) устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости продавцом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно в ГК (п.2 ст.552) предусмотрены два возможных варианта указанного договора с учетом наличия у продавца соответствующих прав на земельный участок. Если продавец является собственником земельного участка, то вместе с продажей недвижимости (включая здания и сооружения) к покупателю переходит право собственности или право аренды, либо предусмотренное договором иное право на соответствующую часть земельного участка. Отсутствие в договоре указания на характер передаваемого продавцом-собственником права на земельный участок означает, что покупатель приобретает право собственности на ту часть земельного участка, которая занята находящейся на ней недвижимостью и необходима для ее использования. Если продавец не является собственником земельного участка, к покупателю переходит только право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, на каких осуществлял это право продавец.

Содержащееся в приведенных нормах ГК решение соответствует ст.37 действующего Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям и гражданам вместе с этими объектами переходит право пользования земельными участками.

4. В случаях, когда строительство осуществляется с участием нескольких инвесторов, в числе которых может быть и подрядчик, с момента принятия вновь созданного объекта недвижимого имущества у соинвесторов возникает право на регистрацию их общей долевой собственности, при этом доля каждого определяется заключенным между ними инвестиционным договором.

5. Пункт 1 комментируемой статьи связывает момент регистрации вновь созданного объекта недвижимого имущества с представлением документов, которые порождают факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общий порядок сдачи и приемки результата работ по строительному подряду определяется ст.753 ГК. В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентов от подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой на этот счет. Признание в указанном случае акта недействительным может быть осуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представление односторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании его недействительным может служить основанием лишь для приостановления государственной регистрации (см. ст. 19 и комментарий к ней).

В соответствии с действующими правилами допускается, по требованию стороны, обратившейся по этому поводу в суд, представление к сдаче объектов строительства, законченных строительством в соответствии с утвержденным проектом и годных к эксплуатации. Применительно к отдельным объектам их сдача и приемка возможны только при наличии положительных заключений надзорных инстанций. В этих случаях представление соответствующего акта служит непременным условием осуществления регистрации прав на такой объект.

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". // САПП РФ. 1993. N 44. Ст.4191.// в части, действовавшей до принятия Указа от 25 января 1999 г. // СЗ РФ. 1999. N 5. Ст.651.//, было предусмотрено, что каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство, которое подлежит регистрации в регистрационной (земельной) книге и служит документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и соответственно основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. Там же было предусмотрено, что при первичном предоставлении земельного участка комитетом по земельным ресурсам и землеустройству выдается свидетельство, основанное на решении местной администрации.

Пунктом 3 Указа Президента Российской Федерации от 25 января 1999 г. установлено, что свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом от 27октября 1993г. N 1767, а также государственный акт на право пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991г. N 497, после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219, признаются действительными.

7. Пункт 2 комментируемой статьи относится к незавершенным строительством объектам недвижимого имущества. Пункт 16 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998г. "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". // Вестник ВАС РФ. 1998. N 10. С.19.// содержит указание на то, что не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, они подчиняются нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество, совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и сделки с ними.

Таким образом, п.2 комментируемой статьи распространяется на случаи, когда строительство ведется инвестором самостоятельно или на основе договора строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком).

8. Содержащееся в комментируемом пункте указание на то, что регистрация права на объект производится в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на не законченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременения (например, при ипотеке).

9. Специальный случай регистрации незавершенного строительством объекта предусмотрен Указом Президента Российской Федерации от 16 мая 1997г. "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами". // СЗ РФ. 1997. N 20. Ст.2240.//. Им установлена государственная регистрация права собственности на объекты незавершенного строительства при их приватизации. Такая регистрация осуществляется на основе документов, подтверждающих приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, права пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, наличия разрешения на производство строительных работ, а также содержащих описание объекта незавершенного строительства. Особо выделено то обстоятельство, что предметом продажи при приватизации незавершенного объекта служит одновременно земельный участок (доля земельного участка), ранее выделенный землепользователю на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

10. Пункт 2 ст.5 Закона "Об ипотеке" особо выделяет возможность залога здания или сооружения, не законченных строительством. Имеются в виду объекты, расположенные на земельном участке, отведенном в установленном законодательством Российской Федерации порядке для строительства. Их ипотека возможна лишь с одновременной ипотекой права по одному и тому же договору, включая земельный участок, на котором находится это здание или сооружение как часть земельного участка, функционально обслуживающего закладываемый объект, или принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или соответствующей его части. И только когда незавершенное строительство производилось на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования, предметом ипотеки становится сам объект (незавершенное строительством здание или сооружение) как таковой (см. ст.69 Закона "Об ипотеке").

Комментарий к статье 26

1. Комментируемая статья вводит новое понятие "государственная регистрация права аренды недвижимого имущества". В связи с этим в правовой литературе появились высказывания о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое "право аренды" недвижимого имущества, являющегося предметом договора. Подобного рода высказывания нельзя признать обоснованными по причинам, изложенным ниже.

Пункт 1 ст.131 ГК устанавливает общее правило, по которому государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, к числу которых "право аренды" не относится.

В соответствии с п.6 ст.131 ГК комментируемый Закон устанавливает лишь порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации. Закон не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию "права аренды", не предусмотренную нормами Кодекса. Кроме того, нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам Гражданского кодекса Российской Федерации (п.2 ст.3 ГК). Исходя из законодательно установленного приоритета норм Гражданского кодекса Российской Федерации над другими законами при расхождении между Гражданским кодексом и другими законами следует руководствоваться нормами Кодекса.

Пунктом 2 ст.609 ГК установлено, что государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества, а не "право аренды".

Возможно, законодатель не совсем юридически точно сформулировал название комментируемой статьи. Однако следует помнить, что в Законе под термином "государственная регистрация прав" понимается не только государственная регистрация прав на недвижимое имущество, но и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом (п.1 ст.2).

Поэтому, безусловно, комментируемая статья устанавливает порядок государственной регистрации договора аренды, а не "права аренды", что следует также и из абз.2 п.1, п.3 комментируемой статьи.

2. В силу ст.165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Поэтому очень важно определить, какой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, а какой - нет.

Согласно общему правилу, установленному ГК, любой договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (ст.609 ГК).

Однако ГК содержит и специальные нормы, согласно которым договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года (ст.651 ГК), а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст.658 ГК).

Поскольку ни Гражданский кодекс, ни земельное законодательство не содержат каких-либо специальных правил о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, договор аренды земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в силу ст.609 ГК независимо от срока договора.

Что касается договоров аренды нежилых помещений, то следует заметить, что, хотя нежилое помещение является составной частью здания или сооружения, нормы, регулирующие отношения по аренде зданий и сооружений, не применимы к отношениям по аренде нежилых помещений, поскольку на возможность их применения нет прямого указания в ГК. В отношении аренды нежилых помещений отсутствуют какие-либо специальные нормы, поэтому к правоотношениям по аренде нежилых помещений в полном объеме применяются общие правила о договоре аренды. Договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Договор найма жилого помещения (ст.671 ГК) государственной регистрации не подлежит.

3. В соответствии со ст.16 Закона с заявлением о государственной регистрации договора, совершенного в простой письменной форме, обращаются все стороны по договору. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает для договоров аренды иной порядок обращения за регистрацией, согласно которому с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды - как арендодатель, так и арендатор. Однако назависимо от того, какая из сторон обратилась за государственной регистрацией, на государственную регистрацию следует представить все подлинные экземпляры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими приложениями, дополнениями, изменениями и одну копию договора.

4. В соответствии с п.2 ст.5, п.2 ст.13 Закона регистрация договора аренды недвижимого имущества возможна только после осуществления государственной регистрации прав арендодателя в Едином государственном реестре прав.

Исключением из указанного порядка регистрации договоров аренды является регистрация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности. Российским законодательством провозглашены разные формы собственности на землю, однако правовой механизм разграничения земель, находящихся в государственной собственности, до сих пор не выработан. Пробел в регулировании земельных отношений, связанный с отсутствием механизма разграничения земель, находящихся в государственной собственности, не позволяет произвести государственную регистрацию права собственности арендодателя земельного участка, находящегося в государственной собственности. В этом случае в подраздел II Единого государственного реестра прав вносится запись, свидетельствующая о том, что земельный участок находится в государственной собственности Российской Федерации. Эта запись не имеет регистрационного номера и не является регистрацией права.

Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты (сельских населенных пунктов), выступают, как правило, администрации субъектов Российской Федерации, местные администрации либо уполномоченные ими органы.

Арендодателями водных объектов являются администрации субъектов Российской Федерации. Арендодателями участков лесного фонда выступают, как правило, на основании решения органа государственной власти территориальные органы управления лесным хозяйством.

5. Представленный на регистрацию договор должен соответствовать требованиям, предъявляемым ГК к договорам аренды.

В договоре должны быть четко определены следующие условия:

а) стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц. Допускается заключение трехсторонних договоров аренды, где арендодателем является титульный собственник, на стороне которого договор подписывает балансодержатель, обладающий имуществом, сдаваемым в аренду на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

б) предмет договора:

- предприятие как имущественный комплекс;

- здание, сооружение, садовый дом, гараж;

- жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры - только для арендаторов - юридических лиц;

- часть здания, нежилое помещение, часть помещения;

- земельный участок, часть земельного участка, иные обособленные природные объекты, которые не теряют своих природных свойств в процессе использования. Следует обратить внимание, что имеют место ограничения передачи в аренду земельных участков, установленные законом.

Самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды, поскольку в силу п.2 ст.222 ГК лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, следовательно, не может ею распоряжаться;

в) местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта, назначение, площадь, в том числе жилая, этажность, назначение земельного участка, категория земель, кадастровый номер земельного участка и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Сторонам не следует произвольно определять назначение объекта недвижимого имущества и осуществлять нумерацию нежилых помещений. Эти данные должны быть взяты из документов технического учета (технического паспорта БТИ, плана земельного участка). Нумерация нежилых помещений и комнат должна быть указана в соответствии с поэтажным планом, изготовленным организацией, осуществляющей технический учет объекта;

г) размер арендной платы - для договора аренды зданий или сооружений является обязательным условием договора (ст.654 ГК);

д) срок аренды;

е) условия и порядок передачи имущества в аренду и возврата имущества;

ж) при наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цена имущества.

6. Пункты 2 и 3 содержат дополнительные требования к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию. К договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены документы технического учета, описывающие предмет аренды. Если предметом аренды является здание или сооружение, то технический паспорт на них, как правило, уже имеется в деле правоустанавливающих документов и представляется дополнительно только в том случае, если в деле имеется паспорт, изготовленный более пяти лет назад.

При передаче в аренду части объекта недвижимого имущества к договору аренды должны быть приложены поэтажные планы здания, сооружения, изготовленные организацией технического учета, давностью не более пяти лет, с определением части дома, части здания, нежилого помещения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

При передаче в аренду предприятия к договору аренды должны быть приложены перечни и описание зданий, сооружений с приложением технических паспортов организаций технической инвентаризации, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружением и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием, прав на обозначение, индивидуализирующих деятельность предприятия, и других исключительных прав, перечни уступленных прав требования и переведенных долгов.

В случае, если в аренду сдается не весь земельный участок, а только его часть, на плане должна быть отмечена часть земельного участка, сдаваемая в аренду.

7. Статья 1 Закона определяет аренду как ограничение (обременение) прав на конкретный объект недвижимого имущества. В соответствии с п.6 ст.12 Закона Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. N 219, запись об аренде вносится в подраздел III соответствующего раздела Единого государственного реестра прав. При этом если объектом аренды является помещение в здании, принадлежащем арендатору на праве собственности, запись об аренде помещения вносится в подраздел III раздела, открытого и сформированного именно для этого здания. Открытие самостоятельного раздела на помещение, входящее в состав здания, не требуется. Регистрация договора аренды и есть регистрация обременения прав арендодателя на весь объект недвижимого имущества, независимо от того, что в аренду сдана только часть объекта.

Комментарий к статье 27

Порядок установления и снятия сервитута регулируется ст.131, 216, 340, 460, 553, 613, 694 ГК (ст.274-277 после введения в действие Земельного кодекса), Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации.

Сервитут- вещное право (п.1 ст.216 ГК), право ограниченного пользования чужим земельным участком. В некоторых случаях сервитутами могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

По гражданскому законодательству России собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка, а также другого объекта недвижимости) предоставления сервитута. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается на основании соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником (пользователем) соседнего участка, договора об установлении сервитута, надлежащим образом заверенной копии решения уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления о наложении сервитута на земельный участок (например, при обеспечении прохода или проезда, проложении линий коммуникаций, установлении зоны охраны памятников истории и культуры и т. п.) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (Федеральный закон N 122-ФЗ, ст.13). В случае недостижения соглашения об установлении сервитута спор решается суд